Sổ đỏ và sổ hồng, cách nhận diện sổ đỏ, sổ hồng giả để không bị lừa?

0
255
Trên thực tế, sổ đỏ, sổ hồng không phải là loại giấy tờ được pháp luật quy định mà đây chỉ là tên gọi do người dân dựa trên màu sắc của mỗi loại giấy để tự đặt ra để nói cho ngắn gọn cũng như để phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận.1. Định nghĩa sổ đỏ và sổ hồng

  • Sổ đỏ

Sổ đỏ có tên chính thức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của Chính phủ, sổ đỏ cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn).

Loại đất có thể được cấp sổ đỏ khá đa dạng, gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở tại nông thôn. Đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình nên khi chuyển nhượng cần có chữ ký của các thành viên trên 18 tuổi.

  • Sổ hồng

Sổ hồng có tên đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại khu vực đô thị. Trên sổ hồng sẽ có các thông tin là quyền sử dụng đất (số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng…) và quyền sở hữu nhà ở (diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung và riêng…).

Sổ có bìa màu hồng nhạt nên người dân thường gọi là sổ hồng do UBND tỉnh cấp. Sau này, UBND tỉnh được phép ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ hồng để đẩy nhanh tiến độ. Khi chuyển nhượng thì chỉ cần chữ ký của người đứng tên trên Giấy chứng nhận là được.

2. Phân biệt sổ đỏ và sổ hồng

Trên thực tế, tên sổ đỏ hay sổ hồng không phải là tên chính thức mà chỉ là cách gọi của người dân theo màu của mỗi loại giấy để phân biệt cho dễ dàng. Để phân biệt sổ đỏ và sổ hồng thì cần phải dựa vào mục đích cấp cũng như cơ quan có thẩm quyền cấp hai dạng sổ này. Cụ thể như sau:

  • Sổ đỏ

Sổ đỏ là do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành với nội dung là ghi nhận quyền sử dụng đất cũng như để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Cũng vì thế mà sổ đỏ mới có tên gọi đúng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

  • Sổ hồng

Sổ hồng là do Bộ xây dựng ban hành với nội dung là về quyền sở hữu nhà ở cùng quyền sử dụng đất. Sổ hồng được cấp trong các trường hợp sau:

  • Chủ sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng đất. Nếu là chủ sở hữu căn hộ chung cư thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
  • Chủ sở hữu nhà không là chủ sử dụng đất thì chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Các loại giấy tờ gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Hiện nay vẫn đang lưu hành cả 3 loại giấy tờ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cả 3 đều có giá trị pháp lý như nhau.

Sổ đỏ và sổ hồng khác nhau như thế nào. (Ảnh minh họa)

3. Lưu ý về sổ đỏ và sổ hồng hiện nay

Năm 2009, Chính phủ cùng Bộ tài nguyên và môi trường đã quyết định ban hành thêm một loại là Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Loại giấy phép này sẽ do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành áp dụng với mọi loại đất, nhà ở… trên phạm vi cả nước.

Như vậy, hiện nay sổ hồng và sổ đỏ đã được thống nhất thành một mẫu chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trên thực tế thì cả 3 loại giấy tờ này vẫn còn đang lưu hành song song và có giá trị pháp lý như nhau.

4. Những câu hỏi phổ biến về sổ đỏ

Câu hỏi: Sổ đỏ có bắt buộc ghi tên hai vợ chồng?

Theo điều 27 của Luật hôn nhân và gia đình thì các tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng như sổ đỏ thì cần phải ghi tên của cả vợ lẫn chồng. Trong trường hợp nếu người vợ hoặc chồng không muốn ghi tên chung thì cần phải chứng minh đây là tài sản riêng, thuộc sở hữu cá nhân và không nhập vào phần tài sản chung của vợ chồng.

Câu hỏi: Làm sổ đỏ mất bao nhiêu ngày?

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về các thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không qua 30 ngày. Sau thời gian trên mà còn không nhận được phản hồi thì bạn nên gửi đơn khiến nại lên cơ quan có thẩm quyền.

Câu hỏi: Mua đất sổ đỏ chung có tách riêng được không?

Mua đất sổ đỏ chung vẫn có thể tách riêng nếu mảnh đất có diện tích tối thiểu theo đúng quy định của UBND cấp tỉnh về việc tách thửa đối với từng loại đất khác nhau. Trong trường hợp tự tách thửa mảnh đất làm hai hay nhiều hơn với diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.

Câu hỏi: Sổ đỏ có thể đứng tên mấy người?

Luật đất đai không có quy định chính xác về số lượng người có thể đứng tên trong sổ đỏ. Luật chỉ quy định theo khoản 2 điều 98 là Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cần ghi tên đầy đủ của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận. Trong trường hợp các chủ sở hữu và chủ sử dụng yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận cho người đại diện.

Câu hỏi: Sổ đỏ có phải là tài sản không?

Theo điều 163 Luật dân sự thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Trên cơ bản, sổ đỏ chỉ là sự xác nhận về quyền sử dụng đất của một cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức nào đó. Do đó, sổ đỏ chỉ là một căn cứ để xác nhận quyền sử dụng đất, không phải giấy tờ có giá nên không được tính là tài sản. Nếu sổ đỏ bị mất cắp hay bị chiếm đoạt thì rất khó cấu thành tội chiếm đoạt tài sản. Trong tình huống này thì chủ sở hữu sổ đỏ nên làm đơn để xin làm lại sổ đỏ là cách tốt nhất.

Những trường hợp được cấp đổi sổ đỏ sang sổ hồng

1. Đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009.

2. Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.

3. Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước thửa đất.

4. Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Trình tự thủ tục cấp đổi sổ đỏ sang sổ hồng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp

– Bản vẽ thửa đất

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3: Nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai

Sổ hồng, sổ đỏ giả ngày càng được làm tinh vi khiến người nhiều mua bán nhà đất ” chao đảo ” hiện đang là vấn nạn lớn nhất trong giới bất động sản và toàn xã hội. Những cách nhận biết sổ hồng, sổ đỏ giả dưới đây có thể giúp bạn tránh được rủi ro khi mua nhà đất.

Trước tình trạng sổ đỏ, sổ hồng giả xuất hiện nhiều như hiện nay, người dân khi thực hiện mua bán nhà đất nên kiểm tra tính chính xác của giấy chứng nhận trước khi giao tiền nhằm hạn chế rủi ro khi giao dịch.

Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An – luật sư Phạm Thị Bích Hảo đã chia sẻ kinh nghiệm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nhìn tổng thể, Giấy chứng nhận gồm một tờ có bốn trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, trang bổ sung nền trắng. Để kiểm tra tính thật giả của Giấy chứng nhận, bạn có thể kiểm tra số seri hay mã vạch in tại cuối trang bốn.

Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST. Trong đó MX là mã xã ( phường ), MN là mã năm, ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai.

Ngoài ra, theo luật sư Hảo, bạn có thể kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai. Ở các cơ quan này, bạn sẽ kiểm tra được thông tin thửa đất chính xác; kiểm tra được mã vạch của sổ, dễ nhận biết được sổ thật hay sổ giả.

Khi xem giấy chứng nhận, bạn cũng cần lưu ý những nội dung sau:

  • Thứ nhất: Chủ sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất. Trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì có thể ghi tên từng chủ sử dụng. Chủ sử dụng đất là người có các quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất nên khi tham gia các giao dịch thì bắt buộc chủ sử dụng phải trực tiếp tham gia hoặc phải có ủy quyền hợp pháp cho người khác.
  • Thứ hai: Các thông tin về thửa đất như: vị trí, số thửa, số tờ bản đồ được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính. Địa chỉ thửa đất sẽ phải bao gồm tên khu vực, số nhà, tên đường phố ( nếu có ), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất.

Những thông tin này sẽ hỗ trợ để chúng ta có thể tra cứu thêm các thông tin về thửa đất khác có trong hồ sơ địa chính.

  • Thứ ba:Diện tích thửa đất được làm tròn đến một chữ số thập phân. Với thửa đất có nhà chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ.
  • Thứ tư: Hình thức sử dụng đất có thể là đất sử dụng chung hoặc đất sử dụng riêng. Đất sử dụng chung là đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, nhiều hộ gia đình còn đất sử dụng riêng thì chỉ thuộc quyền sử dụng của một người. Điển hình như phần ngõ đi chung thuộc quyền sử dụng chung của nhiều hộ nên trên sổ đỏ phần này sẽ được ghi là ” Sử dụng chung “.

Mục đích sử dụng đất được ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất thuộc các nhóm như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp ( bao gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị và nhiều loại đất khác ).

  • Thứ năm: Thời hạn sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê thì sẽ được ghi thời hạn theo quyết định giao đất. Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi ” Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… ( ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng ) “.

Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi ” Lâu dài “.

Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất ” Đất ở: Lâu dài “.

Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… ( ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng ).

  • Thứ sáu: Nguồn gốc đất có thể là do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần, trả tiền hàng năm hoặc do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất,…

Nguồn gốc của đất có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất đặc biệt là khi Nhà nước thu hồi đất. Đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất.

Việc xem và hiểu được đầy đủ ý nghĩa của các thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ giúp chúng ta hiểu hơn về giá trị của thửa đất để từ đó quyết định có tham gia giao dịch mua bán đất hay không, tránh những rủi ro, tranh chấp không đáng có.

Những lưu ý cho người mua bán nhà đất:

Ngoài việc nhận biết sổ hồng giả, sổ đỏ giả trong những giao dịch mua và bán bất động sản, chủ sở hữu đất cũng như người mua đất cần lưu ý những vấn đề sau:

  • Hạn chế cung cấp quá nhiều giấy tờ liên quan đến thông tin cá nhân, chỉ nên cung cấp bản photo sổ hồng cho người có nhu cầu về nhà ở.
  • Khi bị mất sổ hồng, phải lên cơ quan Công an phường, xã để trình báo và làm thủ tục xin cấp mới.
  • Khi có nhu cầu mua đất, người mua nên tìm đến các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện để tìm hiểu kỹ về tình hình của thửa đất cũng như thông tin về nhân thân của chủ đất.